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　　與購買期房相比，二手房交易手續復雜一些，個中問題相對多一些，那么，返鄉置業購買二手房有哪些需要關注的問題呢？

　　標價不等于實際購買價

　　與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項稅費，如果是通過中介完成交易的還涉及中介費等。據了解，貴目前二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都由買家支付，賣家只收“凈價”，不管稅費，已成為當前二手房市場的“潛規則”。

　　例如購買一套普通的二手公寓，標價50萬元，如果該房購房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，賣家所需繳納的營業稅及附加、個人所得稅以及買家需繳納的契稅和中介費等各種費用。也就是說，買這套房子，最后買家要拿出的錢不止50萬元，需要加上其他費用才能買到。

　　關注之二：

　　外地人辦二手房貸款有門檻

　　據了解，并非所有銀行都辦理二手房貸款，有些銀行對于外地人而言，需要提供繳交一年社保的記錄，否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣，即首套房可以辦理7成按揭，利率為基準利率，二套房只能辦理4成按揭，利率為基準利率上浮20%。

　　返鄉置業購房者要根據自己的經濟情況進行相應的選擇，如果達不到辦理二手房貸款的條件，則要準備好全款購房。

　　掌握二手房貸款額評估計算

　　雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

　　據了解，房屋評估價是根據當時的市場情況，通過專業評估機構對房產價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低于市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要準備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。

　　知曉房齡與貸款額度掛鉤

　　據了解，目前多數銀行在辦理二手房貸款業務時，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。

　　返鄉置業者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責任該如何約定。

　　不簽“陰陽合同”

　　為了達到少交稅的目的，很多人選擇了“陰陽合同”的做法，即除真實合同外，簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”報稅。

　　相關人員介紹，返鄉置業者完全不必為了達到“省稅”的目的在合同上做“手腳”，一方面現在這種做法不能省稅。另一方面，“陰陽合同”中真實合同和虛假合同差額部分的房款在法律上得不到保護。當買家再次轉讓所購房屋時，會產生虛增售房利潤，導致稅負增大。如果一旦所買房屋以后遇到拆遷，還可能面臨補償價格較低的風險，可謂得不償失。

　　各類返鄉置業人群：

　　★“啃老”型畢業生：

　　父母希望孩子畢業回家工作，出手買房。選擇房子應選擇距離市中心不遠的小戶型，最好考慮今后的交通規劃，如有地鐵線路通過的地段，同時考慮學區房等。

　　★外漂族：

　　有一定積蓄，多為準備婚房或SOHO型置業，應選擇個性、時尚、周邊配套完善的樓盤，希望以三線城市價格享受一二線城市居住生活品味。品牌企業開發的品質樓盤的小戶型會吸引婚房群體的追捧，市中心、CBD小戶型會受到SOHO客戶的青睞。

　　★為父母置業的人士：

　　這類群體出于“反哺”的考慮，為父母改善居住條件而買房。應要求社區的周邊配套好，環境好，物業管理好，注重周邊醫療衛生、公園環境、生活便利性。

　　★養老型置業者、投資者：

　　稀缺地段、稀缺資源是首選。住宅、寫字樓、商鋪、酒店式公寓、產權式酒店都可以考慮。投資者購房時應考量地段的升值空間，養老型置業者則更多地考慮是否擁有良好的自然環境、景觀及醫療生活配套。高尚洋房、別墅社區也是這類群體的鐘愛。