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　　謎團(tuán)一：真有降價(jià)嗎？

　　從打響杭州樓市降價(jià)第一槍的德信？北海公園，到蕭山首降開(kāi)元名郡，再到華元集團(tuán)三樓盤(pán)聯(lián)袂降價(jià)，杭州樓市的降價(jià)風(fēng)波實(shí)可謂是一波未平、一波又起。那么，有著“馬年第一降”之稱的杭州樓市，真的有出現(xiàn)這樣頗具規(guī)模的降價(jià)情況嗎？為了一探究竟，記者實(shí)地走訪了站在杭州樓市降價(jià)前列的數(shù)個(gè)知名樓盤(pán)。

　　德信第一槍：尾盤(pán)清倉(cāng)

　　雖說(shuō)外界對(duì)杭州樓市的“風(fēng)波”、“震蕩”已眾說(shuō)紛紜，但在最初出現(xiàn)降價(jià)的德信？北海公園售樓處，銷售人員則顯得頗為淡定，介紹起樓盤(pán)及降價(jià)情況來(lái)也是有條不紊。記者被告知，德信在城北萬(wàn)達(dá)板塊共有北海公園和曉宸兩個(gè)樓盤(pán)同時(shí)在售，品質(zhì)相近，均價(jià)原本也都在18000~19000元/平方米左右。但因?yàn)榭偣?200套的北海公園今年年底就要交房，所以將其中200套尾盤(pán)降價(jià)3000元清倉(cāng)銷售。“降價(jià)之后賣得很好，目前已經(jīng)只剩3套正常戶型了”。銷售人員接著還大方地告訴記者，曉宸近期沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃，如果想要找其他既有優(yōu)惠又有房源剩余的樓盤(pán)，可以去對(duì)面的方正？御星和附近新開(kāi)的寶嘉？御峰看看。

　　當(dāng)被問(wèn)及降價(jià)之后是否有老業(yè)主不滿時(shí)，銷售人員坦然說(shuō)：“有來(lái)鬧過(guò)，但這也沒(méi)辦法嘛，一般開(kāi)發(fā)商都是最初推盤(pán)讓利促銷、尾盤(pán)降價(jià)清倉(cāng)，中間段總是會(huì)高一點(diǎn)。”而從售樓處走出來(lái)時(shí)，記者還聽(tīng)到邊上兩位前來(lái)看房的人正在剩余房源展板前討論：“這是曉宸，降價(jià)的是北海公園，已經(jīng)賣光啦！

　　蕭山首降：銷售策略

　　在德信？北海公園降價(jià)之后，不但同板塊的天鴻？香榭里緊隨其后大降6000元/平方米，更有約20多個(gè)樓盤(pán)通過(guò)推特價(jià)房、低開(kāi)等方式紛紛讓利銷售。3月下旬，位于城南蕭山區(qū)的開(kāi)元名郡又高調(diào)宣布降價(jià)，被業(yè)內(nèi)視為杭州第二波降價(jià)的來(lái)臨。

　　記者趕到開(kāi)元名郡的售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)過(guò)了下班時(shí)間，仍有幾個(gè)銷售人員尚未離去。看到記者要看房，一名售樓小姐二話不說(shuō)就介紹起了情況。“同品質(zhì)下我們是蕭山第一低！”售樓小姐頗為熱情地告訴記者，出于跑量、回籠資金等銷售策略，現(xiàn)在第一期銷售的13、14號(hào)樓沿街房源共170套左右正特價(jià)出售，先前銷售大半的13號(hào)樓業(yè)主則每戶補(bǔ)償一個(gè)10多萬(wàn)元的車位。“原價(jià)15000元/平方米，現(xiàn)在每套根據(jù)戶型好壞分別降價(jià)1600元/平方米和2400元/平方米。”該售樓小姐跟著還說(shuō)，“降價(jià)后賣得很好！”

　　華元第三波：這事還沒(méi)完

　　4月初，華元集團(tuán)也傳出將大幅降價(jià)清盤(pán)銷售。果不其然，華元很快宣布清盤(pán)計(jì)劃正式啟動(dòng)，城西三大盤(pán)同時(shí)大幅降價(jià)，最高降幅跌破7折。與前期降價(jià)樓盤(pán)相比，華元房產(chǎn)的這一降價(jià)力度無(wú)疑更大。而這，儼然又掀起了杭州樓市今年以來(lái)的第三波降價(jià)序幕。

　　“我們決定從4月10日開(kāi)始，調(diào)整玉榕莊、美林公館和天鵝堡的價(jià)格，以期實(shí)現(xiàn)清盤(pán)的目標(biāo)。”華元房產(chǎn)集團(tuán)策劃總監(jiān)唐華強(qiáng)告訴記者，集團(tuán)已經(jīng)作出降價(jià)決定，向市場(chǎng)推出具有震撼力的價(jià)格。

　　記者了解到，此次降價(jià)后玉榕莊300~400平方米聯(lián)墅均價(jià)8880元/平方米、天鵝堡西湖區(qū)精裝酒店公寓6.8折后最低價(jià)17800元/平方米，相對(duì)于此前歷史成交均價(jià)11557元/平方米、21218元/平方米而言確實(shí)有所“驚喜”，相比城西同類均價(jià)也頗具優(yōu)勢(shì)。更有業(yè)界人士指出，當(dāng)初玉榕莊別墅的拿地樓面價(jià)為5183元/平方米，成本超過(guò)此次8880元/平方米的調(diào)整價(jià)，降價(jià)后簡(jiǎn)直是“虧本買賣”。

　　看來(lái)，2月以來(lái)，在杭州城北、蕭山、城西等多個(gè)板塊確有部分樓盤(pán)有不同程度的降價(jià)情況出現(xiàn)。而照目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，似乎也正如杭州不少業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)為的那樣：降價(jià)這事，還沒(méi)完。

　　謎團(tuán)二：是真降還是假摔？

　　隨著幾波降價(jià)的紛至沓來(lái)，已經(jīng)對(duì)樓市“假摔”司空見(jiàn)慣了的購(gòu)房者不禁都要問(wèn)：不會(huì)又是“狼來(lái)了”吧？在德信？北海公園對(duì)面的方正？御里，銷售人員就顯得有些冷淡，除了表示方正？御里均價(jià)17000元/平方米、并未降價(jià)之外，還告訴記者“沒(méi)有大規(guī)模降價(jià)這回事”、“都是媒體夸張的個(gè)案”。

　　到底是噱頭還是實(shí)際讓利？記者又在一些外圍、周邊的樓盤(pán)進(jìn)行了探訪，力求探明此番幾輪降價(jià)的動(dòng)因。

　　尾盤(pán)、積壓盤(pán)急出手

　　如果說(shuō)德信？北海公園是城北降價(jià)第一槍的話，緊隨其后的天鴻？香榭里只能算是第二槍。但相比德信穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;尾盤(pán)清倉(cāng)”，天鴻的直降6000元/平方米則可說(shuō)是幾波降價(jià)中最有故事的一個(gè)了。

　　而在天鴻的售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者也感到了幾分蕭瑟。門口首先是一塊聲明告示，寫(xiě)著近來(lái)網(wǎng)上有對(duì)天鴻？香榭里的不實(shí)報(bào)道和攻擊、其樓盤(pán)邊并無(wú)高壓線經(jīng)過(guò)等澄清內(nèi)容。見(jiàn)到記者要看房，一位售樓小姐最初也頗為熱情，然而在記者詢問(wèn)降價(jià)情況時(shí)她卻透露說(shuō)，天鴻從19000元/平方米左右降至13000多元/平方米之后，老業(yè)主紛紛前來(lái)鬧事。可能是急于證明天鴻這次降價(jià)“大出血”，售樓小姐還直接表示“上個(gè)月天天是頭條”、“沙盤(pán)都給砸了”。

　　聽(tīng)到降價(jià)之后如此“鬧騰”，記者本還想多問(wèn)幾句，沒(méi)想到該售樓小姐說(shuō)著說(shuō)著竟哽噎了起來(lái)，眼圈也紅了。“你們自己去網(wǎng)上看吧，都有的。”售樓小姐勉強(qiáng)笑了笑說(shuō)。

　　特價(jià)房玩“噱頭”

　　從天鴻售樓處走出來(lái)，剛剛開(kāi)盤(pán)一周的悅尚售樓處就在邊上，其樓盤(pán)地址也與天鴻毗鄰。記者了解到，悅尚的小區(qū)規(guī)模不大，但價(jià)格也是該區(qū)域的低位，在14000元/平方米上下。“我們算是低開(kāi)，只開(kāi)了小區(qū)邊緣的第一幢樓，以打廣告為主。”銷售人員也說(shuō)得實(shí)在，“后續(xù)一步步再開(kāi)的房源肯定就會(huì)漲上去的。”

　　那么，除低開(kāi)促銷之外，跟隨幾波降價(jià)以特價(jià)房形式推出讓利的又是什么情況呢？在蕭山開(kāi)元旗下的另一處樓盤(pán)開(kāi)元名城，就推出了幾套特價(jià)房，不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)這類特價(jià)房數(shù)量較少，有點(diǎn)借此名頭“攬客”的嫌疑。“品質(zhì)上是名城比名郡好一點(diǎn)。”邊上也在看房的一名購(gòu)房者說(shuō)道，“但還是降了價(jià)的名郡實(shí)惠。”

　　也有選擇面更廣一些的特價(jià)房。記者在位于城西板塊的協(xié)安？藍(lán)郡就了解到，協(xié)安？藍(lán)郡和另一區(qū)塊的協(xié)安？紫郡目前都以特價(jià)房的形式在售，其中藍(lán)郡是準(zhǔn)現(xiàn)房，也算是尾盤(pán)，剩余房源不多。售樓人員介紹說(shuō)，列出的這批特價(jià)房基本涵蓋了各個(gè)房型、價(jià)位，一般客戶來(lái)買肯定都會(huì)挑特價(jià)房，不會(huì)出現(xiàn)想買的房源在特價(jià)房中找不到的情況。

　　“真降”多在外圍

　　在城北，剛剛開(kāi)盤(pán)的寶嘉？御峰以較高品質(zhì)為賣點(diǎn)，其16000~17000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)雖無(wú)過(guò)多優(yōu)惠，但相比降價(jià)前德信、天鴻的18000~19000元/平方米則仍有一定優(yōu)勢(shì)。相反，一些中心城區(qū)的高檔樓盤(pán)卻往往態(tài)度冷淡，沒(méi)有大幅降價(jià)的態(tài)勢(shì)。在此前有消息稱，低開(kāi)的武林壹號(hào)、九龍倉(cāng)？碧璽，記者都沒(méi)能問(wèn)到什么降價(jià)促銷的信息。

　　而在靠近西溪濕地、主打“環(huán)境牌”的雅戈?duì)?/span>(6.97, -0.19, -2.65%)？西溪晴雪，記者了解到，此前其銷售的排屋和90平方米小戶型價(jià)格在20000~30000元/平方米，當(dāng)前在售的180平方米大戶型則已從去年的開(kāi)盤(pán)價(jià)17000元/平方米跌至了13000元/平方米上下。對(duì)于降價(jià)原因，銷售人員更是毫不避諱地表示開(kāi)發(fā)商“手里缺資金”，所以急于“回籠”。在銷售人員扎堆站的售樓處門口，記者還遇到另一位似乎頗有意向的購(gòu)房者，“雅戈?duì)栠@個(gè)價(jià)格在這塊區(qū)域確實(shí)算便宜的。”該購(gòu)房者說(shuō)。

　　總體來(lái)看，這次杭州樓市房?jī)r(jià)是真降。不過(guò)，無(wú)論是新房源讓利低開(kāi)、尾盤(pán)積壓盤(pán)清倉(cāng)，又或者銷售策略轉(zhuǎn)變、主推特價(jià)房，有較真實(shí)降價(jià)舉措的樓盤(pán)多集中在外圍城區(qū)，且大多交通、配套設(shè)施尚未完善。

　　謎團(tuán)三：購(gòu)房者買賬嗎？

　　那么，經(jīng)過(guò)這兩個(gè)月以來(lái)的數(shù)輪降價(jià)，在一些樓盤(pán)確有真實(shí)讓利的情況下，市場(chǎng)的反響、降價(jià)的實(shí)際效果又如何呢？購(gòu)房者對(duì)這樣的降價(jià)優(yōu)惠“買賬”嗎？記者走訪調(diào)查了解到，就杭州樓市前幾波的降價(jià)情況而言，雖然有個(gè)別樓盤(pán)跑了一定的量，但整個(gè)樓市卻并沒(méi)有被激活。市場(chǎng)低迷、成交萎縮、觀望情緒濃厚的情形，依然是目前杭州樓市的主基調(diào)。

　　降價(jià)效果不佳

　　降價(jià)伊始，杭州地產(chǎn)界人士還對(duì)開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的策略頗為期待。然而時(shí)間一天天過(guò)去，降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期效果。以目前情況來(lái)看，不少號(hào)稱要“回籠”資金的降價(jià)樓盤(pán)并未成功跑量，杭州樓市的整體成交量更是不升反降。有業(yè)內(nèi)人士指出，部分降價(jià)樓盤(pán)的價(jià)格幾乎已經(jīng)達(dá)到了周邊樓盤(pán)的樓面價(jià)，卻仍然無(wú)法誘惑到購(gòu)房者。

　　對(duì)此，透明售房研究院院長(zhǎng)丁建剛坦言，目前杭州樓市的形勢(shì)不容樂(lè)觀。“此前市場(chǎng)上宣布的降價(jià)盤(pán)、特價(jià)盤(pán)，乃至市中心低開(kāi)樓盤(pán)，一個(gè)都沒(méi)有賣光，一個(gè)都沒(méi)有被‘瘋搶’”。丁建剛指出，降價(jià)效果不佳，已成為杭州樓市公開(kāi)的秘密。

　　熟悉杭州樓市的人都記得，2012年2月15日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價(jià)第一槍，160余套房源基本被搶購(gòu)一空。緊隨其后，中海寰宇天下、濱江金色黎明等其他板塊樓盤(pán)紛紛跟進(jìn)。當(dāng)年3月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319套，直逼2009年的最高峰，“以價(jià)換量”的效果十分明顯。

　　然而，同樣是由“降價(jià)”起頭，2014年的杭州樓市卻已今非昔比。隨著價(jià)格戰(zhàn)的蔓延，杭州樓市觀望氣氛上升，簽約量未出現(xiàn)明顯反彈，開(kāi)盤(pán)數(shù)量也低于預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，杭州樓市3月商品房成交套數(shù)為3443套，而2013年3月的銷售數(shù)據(jù)為8492套，同比降幅近六成。

　　樓市的低迷、不景氣也波及到了土地市場(chǎng)。整個(gè)3月份，杭州土地市場(chǎng)異常寒冷，單月成交額不到38億元。3月25日，蕭山北干街道榮星村宅地和蜀山街道地鐵2號(hào)線沿線地塊開(kāi)拍，每幅土地均只有一家競(jìng)買人，結(jié)果都以底價(jià)成交。而今年1月和2月，杭州土地市場(chǎng)的成交額分別為339億元、92.2億元。

　　購(gòu)房者仍在觀望

　　雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示各家樓盤(pán)的銷量都差強(qiáng)人意，但在降價(jià)樓盤(pán)的銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者往往仍能聽(tīng)到銷售人員熱情洋溢地介紹自家樓盤(pán)如何銷量驚人，并且優(yōu)惠、優(yōu)質(zhì)的房源通常也都所剩無(wú)幾。就連略顯蕭條的天鴻？香榭里這樣的樓盤(pán)售樓處，都印有大幅的“月銷197套”宣傳廣告。

　　不過(guò)，“機(jī)智”的購(gòu)房者自然也沒(méi)有那么容易就被開(kāi)發(fā)商的推銷手段“牽著走”。在售樓現(xiàn)場(chǎng)記者詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者雖然認(rèn)為降價(jià)樓盤(pán)擁有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但在被問(wèn)及是否打算購(gòu)買時(shí)，大部分人卻都謹(jǐn)慎地表示“先看看再說(shuō)”。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，交易量并沒(méi)有出現(xiàn)峰回路轉(zhuǎn)的原因在于房企沒(méi)有“一降到底”，如今的價(jià)格還沒(méi)有降到位，購(gòu)房者自然會(huì)傾向于繼續(xù)觀望。但今年4、5月份樓市供應(yīng)或?qū)⒊尸F(xiàn)價(jià)緊量平的狀態(tài)，降價(jià)通道將進(jìn)一步打開(kāi)。

　　也有人對(duì)樓市現(xiàn)狀表示了擔(dān)憂，認(rèn)為降價(jià)效果平平并不是一個(gè)好兆頭，如果降價(jià)還無(wú)法走量的話，開(kāi)發(fā)商也會(huì)惜于降價(jià)、轉(zhuǎn)而觀望。如此一來(lái)，杭州樓市勢(shì)必將會(huì)更顯膠著。

　　謎團(tuán)四：二手房市場(chǎng)是否受影響

　　受新房?jī)r(jià)格回落影響，原本陰跌不止的二手房?jī)r(jià)，下跌跡象也開(kāi)始顯現(xiàn)。賣家除了主動(dòng)調(diào)低心理預(yù)期之外，也出現(xiàn)5%～10%不等的議價(jià)空間，這一點(diǎn)也值得引起我們的關(guān)注。

　　賣家下調(diào)預(yù)期

　　“如果您想早點(diǎn)出手，這個(gè)價(jià)錢可能高了點(diǎn)。”

　　“那你認(rèn)為掛多少合適呢？”

　　“至少還要降3萬(wàn)元。”

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　　這是記者在杭州采訪時(shí)碰到的一幕。業(yè)主萬(wàn)先生準(zhǔn)備拋出位于大學(xué)路新村的房產(chǎn)，一套面積為45平方米的一房，他的心理價(jià)是100萬(wàn)元。但經(jīng)紀(jì)人李先生告訴他，這樣的價(jià)位很難找到買家，進(jìn)而勸說(shuō)他降低預(yù)期，所以有了上述對(duì)話。經(jīng)過(guò)溝通，萬(wàn)先生最終接受了97萬(wàn)元的掛牌價(jià)。臨走時(shí)中介還告訴他，成交價(jià)可能會(huì)比掛牌價(jià)還要低一些。

　　面對(duì)這樣的情形，萬(wàn)先生表示可以接受。“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，最近一段時(shí)間新房都在打折降價(jià)，二手房哪有不降的道理？”他說(shuō)。其實(shí)萬(wàn)先生的想法代表了杭州目前市場(chǎng)的普遍心態(tài)，包括杭州市中心、城西、余杭等區(qū)域的二手房中介均反映，現(xiàn)階段賣家虛高掛牌的現(xiàn)象幾乎絕跡，部分誠(chéng)意出售的賣家甚至?xí)�主�?dòng)下調(diào)掛牌價(jià)。

　　其實(shí)杭州二手房市場(chǎng)一直處于陰跌過(guò)程。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)表明，自去年3月份以來(lái)，杭州主城區(qū)二手房均價(jià)一直處于下跌中(如圖所示)，今年3月份均價(jià)18368元/平方米，同比下跌7.19%。

　　議價(jià)空間顯現(xiàn)

　　議價(jià)空間的出現(xiàn)，也從另一個(gè)方面表明二手房市場(chǎng)受到來(lái)自新房降價(jià)促銷的影響。

　　據(jù)介紹，位于杭州外圍區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)跡象最為明顯。杭州我愛(ài)我家置業(yè)有限公司臨平世紀(jì)大道店置業(yè)顧問(wèn)曾憲來(lái)表示，在他所在的社區(qū)內(nèi)，購(gòu)房者可以獲得5%甚至更高的優(yōu)惠。比如一套出自康城國(guó)際的三房，掛牌價(jià)為140萬(wàn)元，最終成交價(jià)很有可能為133萬(wàn)元。

　　在市中心區(qū)域，記者也聽(tīng)到了同樣的說(shuō)法。我愛(ài)我家、華邦地產(chǎn)的二手房顧問(wèn)表示，受2月份德信？北海公園掀起降價(jià)促銷影響，二手房買家也開(kāi)始主動(dòng)還價(jià)。還價(jià)幅度在5%左右。比如市場(chǎng)價(jià)在100萬(wàn)元的小戶型，成交價(jià)在95萬(wàn)元左右。當(dāng)然，少數(shù)掛牌價(jià)虛高的二手房，議價(jià)空間會(huì)大一些，達(dá)到10%左右。

　　記者注意到，杭州二手房交易活躍度在3月份有了一定程度的回升。杭州我愛(ài)我家置業(yè)有限公司營(yíng)銷企劃中心總監(jiān)周包軍表示，進(jìn)入3月份以來(lái)，每日成交量基本維持在70套左右，已基本恢復(fù)至正常水平。不過(guò)專家表示，近期市場(chǎng)觀望氣氛趨濃。周包軍告訴記者，杭州新盤(pán)打折促銷現(xiàn)象，引發(fā)購(gòu)房者預(yù)期的變化，有不少購(gòu)房者希望等待一段時(shí)間，以便買到更加便宜的房子。