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　　樓市備戰(zhàn)3.15：

　　房子，在眾多購房者心中變成一個載體，承載著他們對家庭、夢想的渴望。買房是普通百姓的人生大事，動輒六七十萬甚至百萬的房價使得他們在購房時小心又小心，但房地產(chǎn)市場存在的諸多問題讓他們傷透腦筋。

　　從渴望到激動再到平靜，幾乎每一個購房者都有這樣一種曲折的心路歷程，這是一次旅行，或者是一次冒險，在經(jīng)歷了一系列心理變化后，那個載體承載了你的一切。在“315國際消費(fèi)者權(quán)益日”到來之際，本期將為您梳理最常見的幾大購房糾紛，提醒購房者在買房過程中應(yīng)該注意的事項(xiàng)。

　　購房不能迷信“廣告”

　　地段是購房者買房的第一要素。開發(fā)商為了吸引購房者，往往會在樓盤的位置宣傳上下足功夫。什么“新城城區(qū)、中心地段”，實(shí)際上的位置跟購房者的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，所以買房一定要到實(shí)地考察。

　　有些樓盤宣稱到市中心8分鐘，到醫(yī)院5分鐘。例如，某盤標(biāo)榜自己10分鐘到達(dá)市政府廣場，這10分鐘是怎么算出來的呢？筆者在地圖上看到，該樓盤距離市政府廣場約10公里，或許在夜間沒有路況的時候，以60碼的速度而且是在沒有紅燈的基礎(chǔ)上，才能達(dá)到。

　　“休閑娛樂會所、名校入住、將引進(jìn)某某商場、24小時保安、7000平方米綠地”看到這些字眼，你是否覺得很眼熟？沒錯，很多樓盤簡介、宣傳廣告語中，都會出現(xiàn)此類用語，開發(fā)商把一些還沒有確定的或者前期的規(guī)劃都毫無遺漏的寫進(jìn)樓書。如何判斷這些宣傳是否真實(shí)呢？購房者除了可以去規(guī)劃局查詢，也可以咨詢相關(guān)部門。

　　然而，這些售樓廣告(沙盤、樓書等)中對項(xiàng)目所做的美好描述，不會寫在合同里，結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更等情況，購房者要求有一個合理的說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任。

　　開發(fā)商制造現(xiàn)場熱銷假象

　　在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商總是在營造銷售火爆的氣氛，連夜排隊(duì)搶房、在房源公示欄上“標(biāo)紅”或打出“售完”的字樣、或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元，讓購房者覺得房源已經(jīng)所剩無幾了。讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。

　　到底是真的“火爆”，還是開發(fā)商有意制造的“虛假繁榮”呢？其實(shí)在售樓現(xiàn)場，為了營造現(xiàn)場氣氛，有些開發(fā)商會邀請一些老業(yè)主推出回饋抽獎活動，老業(yè)主紛紛到來，乍一看全是“買房人頭攢動的場面”。有些開發(fā)商為了營造購房者通宵排隊(duì)參與認(rèn)籌的場面，會在前一天打電話給購房者，告訴他們說，當(dāng)天認(rèn)籌可能比較火，排不上號，讓他們前一天晚上就去售樓處排隊(duì)。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時，開發(fā)商在現(xiàn)場提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請撤消該行為，并要求開發(fā)商賠償損失。購房者在銷售現(xiàn)場應(yīng)保持清醒，謹(jǐn)慎抉擇。

　　“起價”為虛均價為實(shí)

　　起價、均價、限價、特惠價，面對開發(fā)商日益五花八門的促銷手段，仍有不少購房者容易陷入開發(fā)商設(shè)置的陷阱，造成不小的損失。

　　有些樓盤首次開盤時，就以“折后起價8800元/平方米”的噱頭吸引高人氣開盤，結(jié)果8800元/平方米的價格僅有一套，被購房者指“假摔”，開盤均價仍為11000元/平方米。有網(wǎng)友戲稱：起價挺美好，均價很現(xiàn)實(shí)。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，目前市場上打出的各種宣傳“起價”可謂比比皆是，往往價格后面的“起”字被縮的很小，不少購房者沒注意就陷入了開發(fā)商圈套，只要進(jìn)了售樓現(xiàn)場，各種忽悠你買房的技巧和手段會輪番上場。而那些“起價”的房源，是整個小區(qū)中無論樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的。

　　購房者在買房時一定要看準(zhǔn)，不能光看“起價”，更重要的是看平均價格，或者小區(qū)中間樓層的價格。

　　樣板房好看但不一定可靠

　　去售樓部看房時，除了看沙盤看規(guī)劃，置業(yè)顧問還會帶你看最重要的一個地方，樣板房。這也是開發(fā)商的“活字招牌”。

　　有些樣板間在實(shí)樓里，面積和高度很難作假，準(zhǔn)確度較高，消費(fèi)者就不必?fù)?dān)心收房會出現(xiàn)這類問題，但大部分開發(fā)商將樣板房造在一個獨(dú)立的空間里，這些樣板房往往比實(shí)際交付的面積要大。為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間。

　　樣板間固然吸引人，但作為理智的購房者，你不要只看表面，還需要冷靜分析樓盤的利弊。比如向置業(yè)顧問要求看下毛坯房，這樣更能直接看到你所購買的房型的真實(shí)情況。或者，你也可以帶測量工具，在樣板間里大致測算一下。

　　“能想到的細(xì)節(jié)最好有書面承諾。”房產(chǎn)資深律師建議，購房者盡可能把開發(fā)商口頭承諾變?yōu)闀�面協(xié)議寫進(jìn)合同，或者在合同內(nèi)注明廣告構(gòu)成合同要約。另外，樓書、銷售人員承諾的影音資料都可保留，房子交付后有問題，可作為維權(quán)的依據(jù)。

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　　3.15之買房必知注意事項(xiàng)

　　現(xiàn)在是不是買房的時候？其實(shí)對買房自住的剛需一族來說，任何時候都是出手的時機(jī)。這幾年樓價相對平穩(wěn)，從中短期來看房價保持基本穩(wěn)定也是很多業(yè)內(nèi)人士的共識，因此購房者選房時大可輕松從容。

　　多看、多聽、多問

　　圈定了區(qū)域、樓盤和戶型等之后，就可以實(shí)地考察決定是否出手了。這個過程中要留意多看、多聽、多問。

　　看一次樣板房是不夠的，不同的天氣和時段去看會有不同的感受，比如雨天去看看墻壁是否漏水，黃昏時去看看是否有西曬。一般銷售人員會很熱情介紹樓盤情況，通過傾聽可以提出自己關(guān)心的問題。除了問銷售人員外，如果小區(qū)已有住戶，問問他們的感受會更直接。當(dāng)然還可以多關(guān)注報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體的相關(guān)報道。

　　理性認(rèn)籌細(xì)看認(rèn)購書

　　一旦決定購買，開發(fā)商一般會先讓購房者簽訂一份《商品房認(rèn)購書》，并交納定金。認(rèn)購書是正式合同之前的預(yù)約合同，同樣具有法律效力。一些購房者往往沒有仔細(xì)看合同就簽了認(rèn)購書，而一些開發(fā)商會特意在認(rèn)購書中寫明“購房者在簽訂認(rèn)購書時已經(jīng)知道合同條款內(nèi)容，并愿意按照條款內(nèi)容簽訂購房合同”這樣的條款，使購房者很被動。

　　特別注意補(bǔ)充條款

　　接下來，正式購房合同也可能有“陷阱”。按照規(guī)定，開發(fā)商必須在售樓部顯要位置公示合同范本，購房者在簽訂認(rèn)購書之前就應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，特別是補(bǔ)充條款，不能憑銷售人員引導(dǎo)或者承諾就簽合同。

　　證明文件不全可拒絕收樓

　　購房者如果發(fā)現(xiàn)房屋有問題，一定要等到開發(fā)商整改后才能簽字收樓，否則可能被長期踢皮球。此外，商品房在合格交付后才開始由購房者承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，如因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致不能收樓，開發(fā)商還需承擔(dān)違約責(zé)任。