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　　記者：一月份杭州土地供應(yīng)創(chuàng)下新高，基本上被外地房產(chǎn)大鱷所得，市場(chǎng)釋放了哪些房地產(chǎn)信息？

　　高繼勝：首先我們應(yīng)當(dāng)怎么看中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)？怎么看省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的變化和市場(chǎng)的變化？這是值得深思的。我們?nèi)R茵達(dá)在地產(chǎn)行業(yè)奮斗20年，與中國(guó)房地產(chǎn)共同成長(zhǎng)，也見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)在掌握的信息對(duì)未來(lái)趨勢(shì)研究判斷，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返了。我們正面臨一個(gè)“白銀時(shí)代”，這個(gè)時(shí)代短則五年，長(zhǎng)則十年。往后就是鐵器時(shí)代了。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的大周期是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)變化、文明進(jìn)步以及政策導(dǎo)向決定的。所以，“白銀時(shí)代”的到來(lái)是不以人們的主觀(guān)意志而轉(zhuǎn)移的。

　　“黃金時(shí)代”和“白銀時(shí)代”的區(qū)別在于房地產(chǎn)利益關(guān)系者、生產(chǎn)要素發(fā)生了變化。黃金時(shí)代的利益關(guān)系格局被打破了。首先是市場(chǎng)發(fā)生變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨向剛性需求和改善型需求。理性消費(fèi)成為常態(tài)，十年調(diào)控把投資者趕出了市場(chǎng)。未來(lái)，別墅、豪宅、平層大宅等非剛性需要的產(chǎn)品會(huì)嚴(yán)重過(guò)剩。房地產(chǎn)的金融屬性失去了含金量。其二，房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)決定了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的高度依賴(lài)。相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期里，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是所有行業(yè)中利率最高的。當(dāng)市場(chǎng)需求下降，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)趨于社會(huì)平均化的時(shí)候，這種金融環(huán)境顯然是不能持續(xù)的。可預(yù)見(jiàn)的情況是地產(chǎn)企業(yè)的倒閉和銀行壞賬的增加。第三，是現(xiàn)有土地制度下的土地財(cái)政也是不能持續(xù)的。一方面政府手里的大量土地因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷(xiāo)售的萎縮而無(wú)法變現(xiàn)。另一方面，高昂的土地價(jià)格與趨平的房產(chǎn)品價(jià)格壓縮了利潤(rùn)空間，使得房地產(chǎn)處于滯漲狀態(tài)。最后是，開(kāi)發(fā)商面臨前所未有的生存壓力。收購(gòu)、兼并轉(zhuǎn)型甚至倒閉破產(chǎn)在未來(lái)的五年中將會(huì)頻繁發(fā)生。這是房地產(chǎn)要素的重新配置過(guò)程，市場(chǎng)機(jī)制將發(fā)揮決定性的作用，陣痛是不可避免的。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的層面看是有利于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的。

　　除北、上、廣、深一線(xiàn)城市外，杭州作為一個(gè)正一線(xiàn)城市，地產(chǎn)大鱷的總量不算太多。這兩年外來(lái)大鱷集中涌入把本土地產(chǎn)企業(yè)都鎮(zhèn)呆了。這是由于對(duì)杭州未來(lái)市場(chǎng)的需求能力、對(duì)價(jià)格的走勢(shì)判斷存在著很大的“視覺(jué)差”。本土企業(yè)對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的估計(jì)往往偏于保守，恰恰是外地的優(yōu)勢(shì)企業(yè)仰仗資金實(shí)力和快速開(kāi)發(fā)模式，顯得自信激進(jìn)，高調(diào)拿地。這種現(xiàn)象也折射出，本土地產(chǎn)商的規(guī)模普遍偏小，抱團(tuán)合作意識(shí)還有待提高。

　　記者：房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)業(yè)的參與者，會(huì)發(fā)生怎么樣的變化？

　　高繼勝：房地產(chǎn)商是這個(gè)行業(yè)存在的重要擔(dān)當(dāng)者，是房地產(chǎn)行業(yè)的核心。在上游向政府買(mǎi)地，使政府的土地儲(chǔ)備資金得到回籠。下游將產(chǎn)品賣(mài)向市場(chǎng)，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。在利潤(rùn)空間越來(lái)越小甚至處于窒息的環(huán)境下，“小、慢、差”的企業(yè)注定要倒下，未來(lái)能夠生存的唯有“大、快、好”的企業(yè)。如今做產(chǎn)品已經(jīng)不賺錢(qián)，甚至要賠錢(qián)。許多大企業(yè)只是將房地產(chǎn)品作為金融產(chǎn)品的一種特殊的籌碼。依靠快速的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出之間的資金溢出，溢出部分的資金是無(wú)成本的盈利杠桿。如果沒(méi)有這種嫻熟的商業(yè)運(yùn)作能力，顯然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。今后，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是拼實(shí)力、拼管理、拼規(guī)模、拼速度。之所以杭州本土房企局部淡出市場(chǎng)，外地企業(yè)帶有侵略性地占有市場(chǎng)，就是因?yàn)?0年來(lái)浙江沒(méi)有形成真正的大企業(yè)。可以預(yù)料未來(lái)500億以下的企業(yè)很難在全國(guó)發(fā)展，唯有500億到1000億以上的企業(yè)才能夠向全國(guó)市場(chǎng)比較好的城市拓展。100億以?xún)?nèi)的企業(yè)都只能蜷縮在某一個(gè)地方，保持實(shí)力不被邊緣化。在這樣緊迫的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商可以選擇的戰(zhàn)略并不多，一是固守陣地，以自己的特色堅(jiān)持到底；二是以基金方式聯(lián)合發(fā)展，在發(fā)達(dá)國(guó)家這是主流模式。但是，我們需要解決小生產(chǎn)者意識(shí)；三是設(shè)計(jì)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式，研究新的文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)品種，做大小眾市場(chǎng)；第四漸漸轉(zhuǎn)型。這是我們的選擇，萊茵達(dá)將全力推進(jìn)“一體兩翼”戰(zhàn)略的實(shí)施，通過(guò)三五年的努力，實(shí)現(xiàn)天然氣終端市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　記者：房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)在哪里？

　　高繼勝：盡管進(jìn)入了“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是巨大的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界首屈一指，即使在未來(lái)的十年二十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持全球最大的開(kāi)發(fā)量，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)擺在這里。當(dāng)然，人口結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生很大的變化。80后、90后將成為買(mǎi)房的主力軍。我認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是剛需。在農(nóng)民轉(zhuǎn)移、新城鎮(zhèn)化步伐不斷加快的過(guò)程中，剛需產(chǎn)品的需求會(huì)越來(lái)越大。人類(lèi)文明的一個(gè)標(biāo)志是休閑時(shí)光的增加，文化與精神消費(fèi)的擴(kuò)張。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力很大，關(guān)鍵是需要我們?nèi)パ芯亢烷_(kāi)發(fā)新型的文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括臨終關(guān)懷服務(wù)等等。我們應(yīng)當(dāng)清楚，市場(chǎng)需求是通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)獲得發(fā)展的。“白銀時(shí)代”的前景還是可以期待的。

　　記者：你們公司目前的投資方向是什么？會(huì)不會(huì)還像以前一樣深耕二三線(xiàn)城市？

　　高繼勝：我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注二三線(xiàn)城市，尤其關(guān)注二三線(xiàn)城市未來(lái)的城市運(yùn)行，包括房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和城市能源發(fā)展等綜合性的項(xiàng)目。而不是像以往一樣，只是簡(jiǎn)單的“買(mǎi)地賣(mài)房”。

　　如今消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化，不是所有的產(chǎn)品都會(huì)得到市場(chǎng)的追捧，不是所有的產(chǎn)品都能賺錢(qián)。有些產(chǎn)品市場(chǎng)不認(rèn)可就被迫虧損，像排屋、別墅、精裝修大戶(hù)型產(chǎn)品，如果地段一般，就會(huì)大量滯銷(xiāo)。這類(lèi)產(chǎn)品本身消費(fèi)者少，一旦滯銷(xiāo)，資金成本就會(huì)大幅上升。

　　目前所有的房地產(chǎn)商需要大規(guī)模開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)周期要快。過(guò)去我們買(mǎi)地兩三年才能進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)。而現(xiàn)在，像龍湖這一類(lèi)快速企業(yè)都是半年就要進(jìn)入市場(chǎng)。實(shí)際上有些企業(yè)已經(jīng)將市場(chǎng)看成一種金融延伸品。往往這些企業(yè)的利息成本比較低，周轉(zhuǎn)速度比較快，所以它在利息方面得到了盈潤(rùn)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)不再是我們的“唯一”，我們正走在轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

　　記者：您剛剛提到公司會(huì)向養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)有個(gè)特點(diǎn)，就是看起來(lái)很美、市場(chǎng)很大，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)很大的考驗(yàn)，目前其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)存在這個(gè)問(wèn)題。你們還會(huì)繼續(xù)關(guān)注？

　　高繼勝：我一直關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，我去過(guò)許多國(guó)家學(xué)習(xí)考察，跟蹤養(yǎng)老地產(chǎn)。過(guò)去對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都在喊口號(hào)，猶如“葉公好龍”，實(shí)際上根本沒(méi)有土地資源的支撐。政府層面上養(yǎng)老地產(chǎn)的土地很廉價(jià)，存在利益犧牲。政府也下不了決心。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿意做虧本的生意，這是現(xiàn)狀。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看專(zhuān)門(mén)用于養(yǎng)老事業(yè)的土地資源是必須有政策安排的。我們以積極的姿態(tài)期待著養(yǎng)老資源的合理釋放。當(dāng)然，養(yǎng)老事業(yè)如何與養(yǎng)老保險(xiǎn)相結(jié)合，創(chuàng)造出一種新型的金融與地產(chǎn)完美結(jié)合的模式也是我們探討的課題之一。

　　記者：您對(duì)當(dāng)下杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么看法？

　　高繼勝：對(duì)于杭州市場(chǎng)，我的直覺(jué)是“喜憂(yōu)參半”。所謂“喜”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要依靠本地經(jīng)濟(jì)繁榮，是由社會(huì)穩(wěn)定，人口處于流入狀態(tài)的客觀(guān)條件來(lái)決定。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大空間的，有希望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，尤其是剛需市場(chǎng)、文化地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)，這些市場(chǎng)潛力還沒(méi)有完全被發(fā)掘出來(lái)。我所“憂(yōu)”的是市場(chǎng)供需難以平衡，結(jié)構(gòu)性供需矛盾非常嚴(yán)重。過(guò)去需大于供，原因是政府調(diào)控壓縮了土地釋放，同時(shí)，政府在土地整理的過(guò)程中需要時(shí)間。這幾年政府土地大量整理完畢，財(cái)政上又急于出手。2013年是杭州史上土地收入最多的年份，大大超過(guò)了2009年最高歷史水平。土地收入越多，說(shuō)明土地進(jìn)入市場(chǎng)越多，尤其是周邊區(qū)域囤積了大量的待開(kāi)發(fā)土地，這些土地一旦進(jìn)入市場(chǎng)，將很快覆蓋整個(gè)需求。再者，如今產(chǎn)品庫(kù)存量很高，存在著需求繼續(xù)增長(zhǎng)，但是供應(yīng)更大的問(wèn)題。另外，結(jié)構(gòu)矛盾很突出，相當(dāng)一部分大宅、排屋供應(yīng)量大，但是需求量持續(xù)萎縮。

　　杭州房地產(chǎn)起碼有三年的艱難時(shí)期。對(duì)于大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們可以繼續(xù)堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樗麄冇休^大的資本且利息成本低。但是對(duì)于本土的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)是一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。他們應(yīng)該加強(qiáng)管理，加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，理性地看待未來(lái)，通過(guò)降低成本，讓自己走得更遠(yuǎn)；同時(shí)本地開(kāi)發(fā)商應(yīng)團(tuán)結(jié)起來(lái)，擴(kuò)大規(guī)模，加大開(kāi)發(fā)能力。交流經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)方式也是我們需要做的。買(mǎi)地賣(mài)房已經(jīng)是過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式注定走不遠(yuǎn)，浙江本土開(kāi)發(fā)商需要研究適合浙商哲學(xué)的屬于自己的新型商業(yè)模式，走自己的路子。