投資前更須謹(jǐn)慎

　　經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展后，由于電商沖擊、存量較多等因素，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到了一定的影響，面臨諸多挑戰(zhàn)。而轉(zhuǎn)型——通過(guò)線上線下互動(dòng)、增加體驗(yàn)式元素等方式，或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。與此同時(shí)，當(dāng)下，對(duì)于投資者而言，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要更加謹(jǐn)慎。

　　新時(shí)代面臨新挑戰(zhàn)

　　經(jīng)濟(jì)格局并不是一成不變，在經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展之后，商業(yè)環(huán)境開(kāi)始迎來(lái)了前所未有的變革時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于各行各業(yè)的沖擊使得人們從消費(fèi)外在環(huán)境到消費(fèi)理念以及方式發(fā)生了改變，商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始受到影響。

　　“商業(yè)地產(chǎn)遇冷，主要是受電子商務(wù)影響，網(wǎng)店對(duì)實(shí)體店沖擊較大，這必然波及實(shí)體店的載體——商鋪。”業(yè)內(nèi)人士表示，如今微商多以居民住宅或小型辦公室為發(fā)展載體，這對(duì)商鋪也有一定影響。

　　另一方面，我市商業(yè)地產(chǎn)存量充足，后續(xù)又有新的商業(yè)項(xiàng)目推出——黃巖億邦豪庭、溫嶺京漢君庭、臨海太和新苑和三門(mén)銀輪玫瑰灣等項(xiàng)目就有商鋪在售；路橋中盛城市廣場(chǎng)或在本月推出30多套的二期商鋪，面積40平方米-200平方米不等；中環(huán)世紀(jì)寫(xiě)字樓在售，享全款9.5折、按揭9.7折優(yōu)惠；臺(tái)州財(cái)富商貿(mào)城將在本月底開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將推出20-40平方米商鋪……而在一定程度上也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)之一。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，造成商鋪投資價(jià)值減小的一個(gè)原因就是近幾年商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展——除了綜合性商業(yè)地產(chǎn)外，現(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤(pán)都有沿街商鋪，有的甚至是開(kāi)發(fā)商打造的商業(yè)街，此外還有酒店式公寓、購(gòu)物廣場(chǎng)金鋪等多種類(lèi)型。

　　此外，為了銷(xiāo)售出去，部分開(kāi)發(fā)商又打出了售后返租等商業(yè)牌。“返租這種形式看起來(lái)很美，但是完全把主動(dòng)權(quán)交給了運(yùn)營(yíng)方。現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到的沖擊較大，如果商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不利，業(yè)主的商鋪就會(huì)砸在手里。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。”業(yè)內(nèi)人士指出，返租商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪等投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，對(duì)投資客而言也是一大挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)亟需轉(zhuǎn)型

　　商鋪?zhàn)鳛榉巧�活必需品，并不像住宅那樣，在�?kù)存壓力下開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)種種優(yōu)惠促銷(xiāo)手段實(shí)現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”。同樣是商鋪，有些可能賣(mài)到幾萬(wàn)元一平方米依然十分搶手，有些可能降到幾千元一平方米也依然無(wú)人問(wèn)津。

　　事實(shí)上，在新時(shí)代下，受電商沖擊、存量較多等影響，商業(yè)地產(chǎn)面臨諸多挑戰(zhàn)，在此情況下，轉(zhuǎn)型，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。

　　進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代以后，生活方式都發(fā)生了巨大改變，尤其是對(duì)于習(xí)慣了“移動(dòng)”生活的年輕一族來(lái)說(shuō)，購(gòu)物、娛樂(lè)、出行、社交，都可以在“指尖”上完成，對(duì)科技的依賴(lài)可見(jiàn)一斑。而這對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，也可以是轉(zhuǎn)型的一個(gè)契機(jī)——以擁有固定區(qū)域業(yè)主消費(fèi)群的社區(qū)商鋪為例，可以通過(guò)線上線下雙重互動(dòng)，提供送貨上門(mén)等服務(wù)，跟進(jìn)客戶需求，形成穩(wěn)定消費(fèi)鏈，開(kāi)啟社區(qū)O2O消費(fèi)模式，打造全時(shí)全需的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。

　　而另一方面，雖然受到電商沖擊，但體驗(yàn)性較強(qiáng)的行業(yè)是電商無(wú)法替代的，從目前情況來(lái)看，不僅現(xiàn)有體驗(yàn)性強(qiáng)的商鋪正常發(fā)展，還有不少體驗(yàn)性行業(yè)正在積極尋求合適商鋪，如健身行業(yè)等；與此同時(shí)，不少購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也在豐富體驗(yàn)式內(nèi)容，滿足消費(fèi)者的日趨多元的消費(fèi)訴求，如經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臺(tái)州銀泰城、臺(tái)州財(cái)富商貿(mào)城和黃巖新城吾悅廣場(chǎng)等將面世的綜合體都有加入體驗(yàn)式元素。

　　投資前要慎重理性

　　在面臨挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)的前景還是可觀的。不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目值得投資，有一定的回報(bào)，不過(guò)投資者在選擇時(shí)要謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，對(duì)于大部分投資客來(lái)說(shuō)，第一是經(jīng)濟(jì)條件很好，第二要有專(zhuān)業(yè)的眼光，第三就是要有魄力。買(mǎi)鋪置鋪，不但要“財(cái)大氣粗”，還要有這方面的常識(shí)，要有評(píng)估能力和專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)狀況如何，以及日后的裝修等問(wèn)題。“而在做好充足的準(zhǔn)備之后，就要有更大的膽量去投錢(qián)，瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)入市。”

　　與此同時(shí)，要做好精細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算——諸如人力成本、物力成本、銀行成本、物耗成本等要計(jì)算清楚。成本是投資的前半部分，心里有精確的成本估算，投資時(shí)才能做到對(duì)收益完全把控。

　　一般而言，商鋪的租金回報(bào)不僅取決于位置，還與整體經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“買(mǎi)商鋪要看商鋪的投資商實(shí)力，考慮是否是品牌開(kāi)發(fā)商，是否有保證。另外還要看后期由誰(shuí)來(lái)運(yùn)營(yíng)，要因地制宜，量力而行，不要盲目跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)。”

　　“而如果是投資寫(xiě)字樓和公寓，則需更加謹(jǐn)慎。不但要對(duì)項(xiàng)目所處地段進(jìn)行分析，而且要對(duì)市場(chǎng)的占有率進(jìn)行研究。”業(yè)內(nèi)人士建議。

　　對(duì)于二手商鋪，業(yè)內(nèi)人士建議投資前弄清該商鋪的商戶更迭頻率，如果頻繁地?fù)Q商家，那就要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，如果是一家商家多年經(jīng)營(yíng)，可以考慮買(mǎi)進(jìn)。