房貸首付和營(yíng)業(yè)稅政策齊出，整個(gè)地產(chǎn)界為之歡欣鼓舞，大部分地產(chǎn)人的朋友圈迅速被該消息刷屏。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，通過對(duì)旗下20個(gè)分店進(jìn)行抽樣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這兩天打電話咨詢的顧客比往常增加了50%左右。一些業(yè)主也隨之坐地起價(jià)。廈門集美一家中介最近收到一位業(yè)主的短信，說其位于集美碧海藍(lán)天樓盤的房子“現(xiàn)在不用稅收了，要從178萬漲到186萬。”一夜之間就漲了8萬！

　　專家分析認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。包括廈門、南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟(jì)南、南昌、合肥等部分二線城市未來房?jī)r(jià)也有望企穩(wěn)反彈。

　　三四線依然看淡

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，此次樓市新政后能否快速改善樓市基本面，關(guān)鍵要看配套政策和市場(chǎng)預(yù)期能否跟進(jìn)。對(duì)于一二線城市來說，改善性需求比較旺盛，所以在目前新政下，確實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)類似中高端物業(yè)的銷售得到了改善。而這會(huì)帶來銷售業(yè)績(jī)提升和現(xiàn)金流回籠渠道的暢通。

　　“而對(duì)于三四線城市而言，改善性物業(yè)的需求釋放還是不多的，而且此類城市的住房壓力相對(duì)小。所以這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)提振的力度會(huì)比較弱。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授說，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到買方市場(chǎng)，這個(gè)過程中，大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，公共資源配套不足，對(duì)周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應(yīng)量實(shí)在偏大，因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當(dāng)大的去庫(kù)存壓力。

　　李友華說，城鎮(zhèn)化過程中的人口市民化應(yīng)該是一個(gè)梯度轉(zhuǎn)移，即村鎮(zhèn)人口主要向三四線城市人口轉(zhuǎn)移，但現(xiàn)在農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

　　張大偉說，相比一二線城市經(jīng)過一兩年就能增加一波需求，三四線城市可能要經(jīng)過十年八年才能增加一波需求，“三四線城市的供應(yīng)增速遠(yuǎn)超過了需求增加的速度。”

　　這些城市會(huì)有望反彈

　　那么哪些城市有望迎來反彈呢？“此輪房?jī)r(jià)有可能企穩(wěn)反彈的城市不會(huì)超過20個(gè)。”張大偉說，判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，人口的凈流入是最重要的指標(biāo)。像大部分三四線城市和東北老工業(yè)基地，人口還在不斷外流，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)漲。

　　有媒體曾對(duì)2013年中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。

　　不過，人口凈流入雖然重要，但并不是唯一的衡量指標(biāo)。一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否堅(jiān)挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平乃至城市形態(tài)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。比如，在一個(gè)區(qū)域中，以服務(wù)業(yè)為主的城市往往就明顯比以制造業(yè)為主的城市來得高。像佛山、泉州等以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由于收入比較低、流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買力。

　　包括泉州、佛山、東莞、中山、常州等沿海明星地級(jí)市，在改革開放之后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃興起，很多產(chǎn)業(yè)和人口都分布在下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，每個(gè)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)都發(fā)展得差不多，這樣較為分散的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)也在很大程度上影響了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　行政級(jí)別等級(jí)較高的城市，比如直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的公共資源優(yōu)勢(shì)比較大，對(duì)有效購(gòu)買力的吸引力也就比較大。比如在福建，廈門是唯一的副省級(jí)城市，城市環(huán)境又位居全國(guó)前列，“福建的有錢人都會(huì)想在廈門買房子。”世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司相關(guān)人士說。

　　庫(kù)存也是衡量一定時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)關(guān)鍵。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷比數(shù)據(jù)顯示，煙臺(tái)、天津、茂名、西安和北海五個(gè)城市的存銷比數(shù)值偏大，此類城市房?jī)r(jià)下跌的概率也相對(duì)較大。相比而言，南昌、深圳、合肥、九江和南京的存銷比較小，而南昌的存銷比數(shù)值最低，為7.4個(gè)月。

　　總體來看，未來房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在中央部委發(fā)布房產(chǎn)新政之后，接下來各個(gè)省份、主要城市的落地細(xì)則也會(huì)相繼出臺(tái)。包括一線城市的限購(gòu)盡管不一定會(huì)完全放開，但也很可能在一些層面進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的放松。

　　在一線城市后，二線城市中，去年以來房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的廈門，由于市場(chǎng)需求十分旺盛，供應(yīng)量又一直偏緊，未來廈門的房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺的走勢(shì)。除了廈門，包括南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟(jì)南、南昌、合肥等部分二線城市未來房?jī)r(jià)也有望企穩(wěn)反彈。

　　3月百城房?jī)r(jià)降幅放緩

　　　新聞鏈接

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)的調(diào)查，3月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比下跌0.15%，跌幅進(jìn)一步收窄。十大城市二手住宅交易價(jià)格則環(huán)比上漲。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)100個(gè)城市中，有43個(gè)城市的(新建)住宅平均價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，較2月增加4個(gè)城市。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為18938元/平方米，環(huán)比微跌0.1%，跌幅較上月收窄0.07個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指院分析師認(rèn)為，3月樓市“小陽(yáng)春”如期而至，市場(chǎng)整體環(huán)境向好，房企采取積極銷售策略，去化節(jié)奏加快，庫(kù)存小幅下降。盡管百城住宅均價(jià)仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。

　　十大城市中，武漢、深圳、上海3個(gè)城市3月份的住宅均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。其中，武漢上漲1.42%，漲幅位居首位；深圳、上海漲幅分別為0.59%和0.41%。

原標(biāo)題: 新政后哪些城市房?jī)r(jià)將反彈？人口凈流入越多房?jī)r(jià)越堅(jiān)挺