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　　本周以來，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三個交易日上漲，周四才順勢回調，對指數(shù)貢獻巨大。不過在兩融市場中，房地產(chǎn)行業(yè)卻在遭遇持續(xù)的融資凈償還。5月14日，房地產(chǎn)行業(yè)的凈償還額達到4.24億元，“招保萬金”四大地產(chǎn)上市公司悉數(shù)落入融資凈償還前十位，行情走勢與兩融數(shù)據(jù)變動的背離值得關注。

　　地產(chǎn)股遭遇持續(xù)凈償還

　　在經(jīng)過了三個交易日的反彈后，昨日A股擺脫糾結走勢選擇向下調整，房地產(chǎn)行業(yè)也順勢回調，低開后隨著指數(shù)一路下行，至收盤下跌了1.86%，在所有行業(yè)中跌幅偏前。其中，成分股漲少跌多，除了外高橋上漲了4.46%外，其余個股的漲幅均未超過2%；而包括運盛實業(yè)、華聯(lián)控股、烯碳新材等在內的18只個股的跌幅都超過了4%。

　　近期地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)持續(xù)融資撤離的狀況。Wind數(shù)據(jù)顯示，5月14日房地產(chǎn)行業(yè)的凈買入額為-4.24億元，居所有行業(yè)之末，呈現(xiàn)大幅融資凈償還狀態(tài)。實際上這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)多日。數(shù)據(jù)顯示，自4月18日起，房地產(chǎn)行業(yè)的凈買入額開始出現(xiàn)大額負值的現(xiàn)象，其中4月18日和4月24日受金地集團大額凈償還的拖累，地產(chǎn)行業(yè)的凈買入額分別低至-2.77億元和-7.33億元。

　　隨后，凈償還幾乎成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，僅有4個交易日出現(xiàn)融資凈買入。從本周的狀態(tài)來看，僅有周一房地產(chǎn)行業(yè)融資凈買入了2618.71萬元，隨后兩個交易日則分別凈償還了3.38億元和4.24億元。

　　個股方面，金地集團持續(xù)蟬聯(lián)凈償還額的冠軍寶座，且仍然在遭遇大額凈償還，對行業(yè)數(shù)據(jù)形成長期拖累。此外，“招保萬金”中的其他三家的凈償還額近期也呈現(xiàn)出放大趨勢。14日金地集團依然蟬聯(lián)凈償還額冠軍，凈償還額為1.07億元；同時，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A也落入凈償還額前十位之列，凈償還額均超過了4000萬元。此外，濱江集團、榮盛發(fā)展、華僑城A、金融街均在凈償還榜單前25位之列，凈償還額均超過了2000萬元。

　　樂觀預期

　　或封閉融資償還空間

　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面引發(fā)了較大擔憂，融資融券情況與此相呼應，但政策面已經(jīng)出現(xiàn)松動跡象，行情走勢也并不平淡。整體看來，行業(yè)相關政策成為引導預期的重要指標，不少券商發(fā)布的研報認為，基本面的惡化有望倒逼政策面轉暖，由此看好地產(chǎn)行業(yè)的估值提升。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的基本面情況繼續(xù)轉弱。經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷量增速繼續(xù)回落，新開工面積累計降幅連續(xù)三個月超過20%，投資增速由此繼續(xù)下滑，開發(fā)商到位資金增速也大幅回落。

　　不過近期政策面的微調激發(fā)了市場的熱情。除了部分壓力較大的城市開始陸續(xù)對現(xiàn)行調控政策進行調整和放松外，央行13日表示，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析。中信建投認為，“分類調控”趨勢有助于地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展。地產(chǎn)估值已經(jīng)預先反應，隨著量變到質變的積累，這一現(xiàn)象將得以加強。

　　民生證券認為，行業(yè)基本面不佳將倒逼政策面轉暖，政策走向已從供給端的糾偏過渡到需求端的實質放松，限購和財稅政策放松先于限貸放松，而接下來的重要政策目標則是首套房貸利率優(yōu)惠重新大規(guī)模出現(xiàn)。之前南寧限購放松未被叫停將促使更多省會城市和直轄市跟進，而三線及以下城市的政策無需向住建部備案，自主權較高，跟進的城市可能快速增加。從政策轉暖到投資企穩(wěn)還需一段時間，而棚改將是今年穩(wěn)投資的利器，住宅金融專項債券定向支持保障房，開發(fā)貸也會對保障房有所傾斜。

　　同樣，中信證券認為，政策不再是單純應對基本面，而是試圖沖破預期，由此看，開發(fā)投資的斷崖式下跌并不會發(fā)生。目前來看，規(guī)模較大的龍頭地產(chǎn)公司在結構，資源和能力方面較為均衡。另外，“滬港通”之后，香港市場眾多的低估值中小地產(chǎn)企業(yè)可能會一定程度分流A股中小市值地產(chǎn)公司的持倉；且對行業(yè)的個體來說，資產(chǎn)負債表風險并沒有消失，因此看好龍頭地產(chǎn)公司。

　　相反，興業(yè)證券仍然較為謹慎，表示行業(yè)仍處于下行探底的過程中，在出現(xiàn)明顯的貨幣政策變化之前，銷量可能持續(xù)走弱，也將壓制地產(chǎn)板塊估值的回升。