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    原標(biāo)題：無憂置業(yè)：購房帶上放大鏡 警惕“特價單位”

 “五一”將至，作為一年中的黃金月份，房企紛紛摩拳擦掌準(zhǔn)備為全年的銷售目標(biāo)全力以赴。應(yīng)該看到，今年以來，“小陽春”成色不足，樓市成交乏力，開發(fā)商“走貨”需求迫切，優(yōu)惠、打折的多種促銷手段層出不窮。在此大背景下，購房者在黃金月如何更有把握地出手？

  購房帶上 “放大鏡”

  花少錢、買好房，始終是剛需族夢寐以求的理想結(jié)果。黃金月開發(fā)商促銷展開大戰(zhàn)，買家享受到更多的實惠。對于置業(yè)者者而言，這未嘗不是入手房產(chǎn)的好時機。但值得注意的是，購房者不應(yīng)被眼花繚亂的房產(chǎn)促銷活動沖昏了頭腦，而應(yīng)該時刻保持清醒的頭腦，警惕購房陷阱。

  警惕“特價單位”

  首先，在購房之前，購房者需理性審視自身經(jīng)濟的能力，深思心目中的理想房源。此外，還要充分利用資料搜集能力，進(jìn)行廣泛房產(chǎn)促銷降價信息的搜集整理，以主動地了解有關(guān)項目的價格變動情況。

  打折和所謂“特價單位”對預(yù)算有限的置業(yè)者而言，都是很有誘惑力的字眼。然而，不少“特價單位”事實上都是樓盤內(nèi)銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向，那么，對于這些方面有比較高要求的置業(yè)者就要多考慮是否值得出手。因此，不要被降價沖昏頭腦，做足功課，不妨了解一下“特價”的具體原因再結(jié)合自己的實際需求，才能做出理性的判斷。

  “內(nèi)部認(rèn)購”往往是獲得低價的好途徑，然而，所謂“內(nèi)部認(rèn)購”并非一定是針對VIP客戶，極大可能是開發(fā)商還未取得預(yù)售證就先采取這種方式回籠資金。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的。因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同，甚至帶來不必要的麻煩和損失，購房者不論在簽訂商品房認(rèn)購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時，都應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證。

  看廣告要用放大鏡

  設(shè)計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。

  購房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫和大字，更要學(xué)會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示，諸如“圖則僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無作出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任。”“一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)。”由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆，所以在糾紛發(fā)生后，往往會主張廣告即算為要約，購房人正式簽署合同后，沒寫進(jìn)合同的要約已經(jīng)撤消，因為發(fā)出廣告要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實際意義。在房地產(chǎn)案件的審判中，司法機關(guān)往往也只承認(rèn)房地產(chǎn)商寫進(jìn)合同中的承諾為要約。

  看樣板間心中要帶把尺

  購房人看樣板間時，千萬別被長高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米。收房時，由于是空房，感覺會差不多，但往往業(yè)主們會發(fā)現(xiàn)，一放家具就完全不是那么回事了。再找樣板間，對不起，已經(jīng)完成歷史使命，再也看不見、摸不著了。

  因此，業(yè)內(nèi)人士提醒所有購房人在簽訂買房合同時，都能牢記建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”只有在合同中具體約定的條款才能直接對購房人起到保護(hù)作用。

  “墊首付”風(fēng)潮下購房需清醒

  在繼降價促銷、“低價入市”之后，近期樓市又刮起一股“墊首付”風(fēng)。“墊首付”顧名思義，就是除了在總價上的折扣和優(yōu)惠外，開發(fā)商在首付上給購房者降低了門檻，讓資金吃緊想買房的人可以更快更輕松入手。

  有兩類人可以從“墊首付”中獲得好處：其一是有一部分購房者由于社保及納稅證明等交付時間等方面原因暫時未達(dá)資格或首付款暫時不夠，這些購房者可以通過開發(fā)商“墊首付”的方式，先購房，暫時延緩交易備案。其二則是在銀行信貸緊縮的背景下，開發(fā)商“墊首付”為部分購房者贏得籌集首付款的時間，尤其是對于首次改善的購房者來說，在出售房產(chǎn)與買進(jìn)改善房之間還存在一個空檔期，通過開發(fā)商“墊首付”，可以讓買房、賣房同步進(jìn)行，消弭空檔期，贏得了時間。

  “墊首付”是否純粹的利好？對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，購房者首先需要考慮首套房付了首付一成或二套房首付六成后房價到底如何調(diào)整的問題。如果開發(fā)企業(yè)擅自漲價，那么，即使開發(fā)商承諾收付款項不用多付，那么，首付以外款項有可能會因為價格的調(diào)整而變化。由于樓市調(diào)控處于調(diào)控常態(tài)化的市場階段，個案樓盤的房價由于推盤策略會動態(tài)調(diào)整，不一定一直處于上漲的通道，如果開發(fā)商在購房者首付一成之后降價，那么，購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢？

  需要注意的是，墊首付對購房者來說，入場成本雖然降低了，但是購房之初一段時間的資金還款壓力都會非常的大。墊首付充其量也只是無息貸款，一般在2-3個月內(nèi)還必須將“首付”還給開發(fā)商，如果是短期可免利息，期限較長，可能會追加一些利息，“部分樓盤需等首付款分期支付完畢才能簽訂購房合同，如果開發(fā)商遇到資金緊張跑路，購房者將沒有保障”，業(yè)內(nèi)人士提醒，這種風(fēng)險也必須考慮在內(nèi)的，置業(yè)須謹(jǐn)慎。