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　　在最近一波地產(chǎn)商降價(jià)大潮中，港資房企大鱷九龍倉(cāng)(00004.HK)的降價(jià)行為惹人注目。在長(zhǎng)三角的常州(樓盤(pán))和杭州(樓盤(pán))，九龍倉(cāng)降價(jià)“搶跑”，部分樓盤(pán)降價(jià)幅度在3000元至5000元不等。在成都也有數(shù)個(gè)九龍倉(cāng)樓盤(pán)大幅降價(jià)銷售，降價(jià)幅度最高也達(dá)到5000元，遭到業(yè)主“圍攻”。

　　對(duì)此，九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)主席周安橋日前在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，價(jià)格調(diào)整只是業(yè)務(wù)策略，而不是政策策略。“不同城市有不同的決策，同一城市的不同地區(qū)會(huì)有漲有跌，都會(huì)有不同。有些城市有些產(chǎn)品，我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間來(lái)看，也許是當(dāng)年買的地貴了，產(chǎn)品在某個(gè)地區(qū)某個(gè)階段內(nèi)過(guò)剩了。”

　　周安橋坦承，一些城市的供應(yīng)量過(guò)大、供應(yīng)節(jié)奏過(guò)快，超出了房企意料。在某種程度上，也是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“陷阱”，并稱“要檢討，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)”。

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“陷阱”

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：最近常州、杭州出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況，這些地方在國(guó)內(nèi)算是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)的城市，但很多品牌開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐那闆r都不好，你怎么看這兩個(gè)地方出現(xiàn)大面積房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象？九龍倉(cāng)住宅這一塊的未來(lái)空間在哪里？

　　周安橋：這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，表面上看來(lái)經(jīng)濟(jì)很好的地方，正常情況下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲。但是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲情況沒(méi)有發(fā)生。也許過(guò)去這么多年，城鎮(zhèn)化推動(dòng)有點(diǎn)自發(fā)性，在個(gè)別地區(qū)發(fā)生供應(yīng)量過(guò)剩，供應(yīng)時(shí)間太緊，在很短時(shí)間內(nèi)，推很多土地出來(lái)，一下子配套各方面沒(méi)有跟上來(lái)，也影響房?jī)r(jià)上漲。希望未來(lái)的城鎮(zhèn)化，造城造鎮(zhèn)，有更好一點(diǎn)兒的計(jì)劃，避開(kāi)剛才講的情況。

　　我們選擇土地的時(shí)候，也免不了受傳統(tǒng)觀念的影響，到一個(gè)城市，看GDP，看人均GDP，看房?jī)r(jià)，大家看了這些數(shù)字后做的決定，一定不會(huì)錯(cuò)嗎？也會(huì)錯(cuò)。比如說(shuō)，我今天買進(jìn)一塊地，買的時(shí)候我覺(jué)得是對(duì)的，沒(méi)想到三個(gè)月以后，又連續(xù)有五塊地推出。這就變成，我買的時(shí)候是唯一的，三個(gè)月六個(gè)月后，變成十家都在開(kāi)發(fā)同一地區(qū)。今天大家要一起檢討思考，房產(chǎn)商也好，政府也好，是不是供地太快了，供地太多了，配套不齊了。10個(gè)項(xiàng)目都建住宅，一個(gè)醫(yī)院也沒(méi)有，一個(gè)學(xué)校也沒(méi)有，一個(gè)商場(chǎng)也沒(méi)有。這也是中國(guó)前幾年的特色，外界批評(píng)過(guò)去的城鎮(zhèn)化會(huì)造成空城鬼城，但也不能說(shuō)城鎮(zhèn)化就失敗了，要檢討，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

　　作為九龍倉(cāng)來(lái)講，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，看到很大商機(jī)，但是具體落實(shí)，不知道這一步怎么邁出去。機(jī)會(huì)太大、太多，也不是好事情。這么大機(jī)會(huì)，從哪里開(kāi)始，我們要吸取過(guò)去這些年來(lái)正反兩面的經(jīng)驗(yàn)。正因?yàn)檫^(guò)去正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)，才知道，不要只看到機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)中也有陷阱。也就是說(shuō)，在未來(lái)城鎮(zhèn)化里面，有很大機(jī)會(huì)，也有不少陷阱。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：常州、成都項(xiàng)目降價(jià)以后，年報(bào)解釋說(shuō)是“順應(yīng)市場(chǎng)”，你對(duì)中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展怎么看，會(huì)不會(huì)再做一些順應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整？

　　周安橋：順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整永遠(yuǎn)都會(huì)做，隨行就市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)基本面是看好的。特別是兩會(huì)后公布了中國(guó)的城鎮(zhèn)化計(jì)劃，根據(jù)李克強(qiáng)總理的說(shuō)法，在未來(lái)6年，有1個(gè)億的人口會(huì)進(jìn)入城市，城市舊區(qū)改造有1個(gè)億，中部西部還有1個(gè)億。數(shù)字在外面看起來(lái)，是很巨大的，等于是制造一個(gè)美國(guó)出來(lái)。從人口來(lái)講，在未來(lái)6年，要有等同于美國(guó)的建筑量。這里面有很大的機(jī)會(huì)，但也有很多部分不知道怎么做。總理提到的大量保障房，這部分，目前來(lái)講，是不開(kāi)放給香港公司來(lái)做，我們是不理解不參與，哪怕1/10的人口需要我們，那么也有3000萬(wàn)。未來(lái)中國(guó)的地產(chǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)，總的是看好的。

　　去年下半年開(kāi)始，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象。發(fā)展商參加土地的競(jìng)拍，積極性很高，出現(xiàn)很多地王，但是房?jī)r(jià)沒(méi)有很大漲幅，跟不上地價(jià)漲幅，甚至一些城市出現(xiàn)嚴(yán)重的滯銷，很多房子賣不出去，去化率不高比較普遍。

　　回到九龍倉(cāng)這一段時(shí)間的做法，引起了大家關(guān)心。我們是隨行就市，并不是我們不看好中國(guó)市場(chǎng)，絕對(duì)不是全面拋售資產(chǎn)。第一我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注一些地方，可能還會(huì)買進(jìn)。第二或許未來(lái)你們能看到我們某些樓宇漲價(jià)。

　　不同城市有不同的決策，同一城市的不同地區(qū)會(huì)有漲有跌，都會(huì)有不同。有些城市有些產(chǎn)品，我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間來(lái)看，也許是當(dāng)年買的地貴了，產(chǎn)品在某個(gè)地區(qū)某個(gè)階段內(nèi)過(guò)剩了。在有機(jī)會(huì)大家都要降價(jià)的情況下，我可能先下手為強(qiáng)，我比你早降一禮拜，就贏得一個(gè)禮拜的空間，多賣一百套，總比少賣掉好。這是九龍倉(cāng)業(yè)務(wù)上的策略，不是政策上的策略。如果把它提到政策上，那就誤解了我們。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：常州降價(jià)時(shí)，地方政府有沒(méi)有反應(yīng)？剛才你說(shuō)，可能會(huì)雙向調(diào)控，請(qǐng)問(wèn)其他城市有沒(méi)有和九龍倉(cāng)討論？

　　周安橋：沒(méi)有和常州市政府打招呼，后來(lái)見(jiàn)面時(shí)，常州市政府人士表示理解，保證按法制來(lái)處理，不需要擔(dān)心不正常的舉動(dòng)，比如砸樓盤(pán)等現(xiàn)象。但政府也不是鼓勵(lì)我們降價(jià)，他們認(rèn)為是我們企業(yè)的行為，表示尊重。

　　布局內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：九龍倉(cāng)在香港商業(yè)地產(chǎn)零售很強(qiáng)，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上有哪些想法？

　　周安橋：商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉(cāng)的主打業(yè)務(wù)，今年我們做了具體的統(tǒng)計(jì)，香港海港城和時(shí)代廣場(chǎng)，還有一個(gè)荷里活(好萊塢)中心，每年盈利460億港元，占全香港零售9%，估值過(guò)去4年增值了1000億港元。到去年年底，商業(yè)地產(chǎn)占4000多億港元，占全部業(yè)績(jī)接近60%，2600億港元?dú)w屬出租物業(yè)。其中內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)占其中的500億港元，從4年前100多億港元增加到這個(gè)數(shù)目，內(nèi)地收租物業(yè)增長(zhǎng)了好幾倍，香港增長(zhǎng)1倍多。500億很重要的一部分是年初在成都完成了第二代商業(yè)綜合體，十多年前我們分別在上海(樓盤(pán))、北京(樓盤(pán))、大連(樓盤(pán))等都有時(shí)代廣場(chǎng)，屬于我們的第一代產(chǎn)品，現(xiàn)在看起來(lái)規(guī)模比較小。成都的國(guó)際金融中心1月份剛開(kāi)幕，是第二代產(chǎn)品，總規(guī)模地上地下75萬(wàn)平方米，超過(guò)了香港海港城，商場(chǎng)面積接近25萬(wàn)平方米，95%以上已經(jīng)全部出租。

　　這是我們未來(lái)繼續(xù)往前走的方向，接下來(lái)重慶(樓盤(pán))、長(zhǎng)沙(樓盤(pán))將陸續(xù)建成。重慶的50萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙的地上地下面積有100萬(wàn)平方米，是我們目前在建的最大的國(guó)金中心。上海、西安(樓盤(pán))也在繼續(xù)尋找類似的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目的特點(diǎn)之一，都會(huì)有類似的規(guī)模，商場(chǎng)面積有十萬(wàn)、二十萬(wàn)平方米左右的量。內(nèi)地比例只會(huì)增加不會(huì)減少，總有一天內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)會(huì)接近甚至超過(guò)香港。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，大家一直在說(shuō)，電商興起，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。你剛才說(shuō)，九龍倉(cāng)未來(lái)在上海、重慶、長(zhǎng)沙這些城市做更大體量的商業(yè)地產(chǎn)，怎么判斷市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？

　　周安橋：電商對(duì)我們的影響肯定有，九龍倉(cāng)的解決辦法之一就是盡可能做對(duì)象比較寬的商業(yè)，我們很少做小范圍的區(qū)域性的項(xiàng)目，目標(biāo)客戶越大越好，不是為一個(gè)小的區(qū)域服務(wù)。成都這個(gè)商場(chǎng)不是為了錦江區(qū)服務(wù)，一個(gè)區(qū)支撐不了這個(gè)商業(yè)，甚至不是為了成都服務(wù)。海港城也不是為了香港服務(wù)的，是為了4000萬(wàn)游客和700萬(wàn)香港人服務(wù)。規(guī)模有綜合性因素，不是簡(jiǎn)單購(gòu)物，是一個(gè)體驗(yàn)，這樣就能盡可能降低網(wǎng)購(gòu)的影響。IFC(國(guó)際金融中心)我們也沒(méi)有指望遍地開(kāi)花，在可見(jiàn)的未來(lái)，10年內(nèi)也不會(huì)超過(guò)10個(gè)，我認(rèn)為一個(gè)商場(chǎng)針對(duì)的是1個(gè)億的人口，那么就比較安全了。

　　未來(lái)市場(chǎng)不樂(lè)觀

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：今年沒(méi)出調(diào)控政策，但是很多開(kāi)發(fā)商比較忐忑謹(jǐn)慎，是什么原因？很多開(kāi)發(fā)商預(yù)期下半年會(huì)轉(zhuǎn)好，或者周期比較長(zhǎng)，你怎么看？

　　周安橋：房地產(chǎn)附屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)不可能一路上升，和經(jīng)濟(jì)脫軌，今年房地產(chǎn)商幾乎不約而同看法保守，實(shí)際上去年下半年和今年年初，大家都采取觀望態(tài)度，我們認(rèn)為調(diào)控不可能有更嚴(yán)厲的政策出來(lái)，應(yīng)該往放松的方向走，理應(yīng)樂(lè)觀，但大家都覺(jué)得不一定，我覺(jué)得和宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，我沒(méi)有看到更多行業(yè)蒸蒸日上，除了虛擬經(jīng)濟(jì)，包括全世界對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，都有一個(gè)保留看法。在這個(gè)大環(huán)境之下，也許現(xiàn)在放開(kāi)限購(gòu)，也不見(jiàn)得有很多人買房子，萬(wàn)一放寬了，房子銷量還不上去豈不是更讓人害怕，現(xiàn)在還有限購(gòu)的借口。不管內(nèi)地、香港還是海外也好，利息上漲，銀根緊縮，大家買大宗商品都會(huì)相對(duì)保守，而且現(xiàn)在房子存量比較高。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：你剛才提到，有些城市即使虧本，也要及時(shí)出貨，具體是哪些城市？今年還會(huì)買地，今年有沒(méi)有制定目標(biāo)？在哪些城市？

　　周安橋：這樣的城市不多，常州算是這類城市，發(fā)生什么變化？剛才也講了，有些地方在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，過(guò)分激進(jìn)了，推出土地太多了，供需關(guān)系發(fā)生變化，我們會(huì)根據(jù)每個(gè)地方的情況作出相應(yīng)舉措。我們?cè)趦?nèi)地大概有五十幾個(gè)項(xiàng)目，比較明顯調(diào)整價(jià)格的也就兩三個(gè)。我們調(diào)整價(jià)格不止這幾個(gè)，還有別的項(xiàng)目也做了調(diào)整，往下調(diào)比較多，幅度不高，5%，不是大量地降，不是上百套的規(guī)模，大家都沒(méi)注意。

　　沒(méi)有很具體的數(shù)字，新進(jìn)的城市會(huì)比較保守，原來(lái)已經(jīng)進(jìn)的城市會(huì)優(yōu)先考慮。不會(huì)超過(guò)我們銷售的數(shù)字。我們買地分兩種，一種買進(jìn)來(lái)補(bǔ)充我們的銷售，但是九龍倉(cāng)同時(shí)又是綜合體的發(fā)展商，不包括買綜合體的數(shù)字。如果找到一塊商業(yè)綜合體的地，也許會(huì)超過(guò)。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層說(shuō)完成今年目標(biāo)比較困難，經(jīng)過(guò)價(jià)格調(diào)整后，有沒(méi)有改善？是不是持相同的看法？

　　周安橋：前3個(gè)月超過(guò)了預(yù)期目標(biāo)，原因包括在某些城市調(diào)價(jià)，所以對(duì)達(dá)成整年計(jì)劃有信心。跟大部分地產(chǎn)公司一樣，下半年預(yù)算會(huì)比上半年高，主力銷售時(shí)間是第三第四季度，總目標(biāo)是230億元，從內(nèi)部來(lái)講，第一季度預(yù)算是40億元多一點(diǎn)兒，已經(jīng)略微超過(guò)，還要繼續(xù)努力。我們沒(méi)有特意說(shuō)繼續(xù)降，不排除會(huì)漲，這個(gè)不是政策范疇，是業(yè)務(wù)性問(wèn)題。同時(shí)也密切注意市場(chǎng)的變化，我們對(duì)改變有預(yù)期，調(diào)控不會(huì)一成不變，中央政府可能會(huì)出一些全國(guó)性的政策，把政策下放到地方上來(lái)，我們同樣在期盼，哪些城市會(huì)出新的做法，希望有新突破，甚至我們認(rèn)為上半年就會(huì)出現(xiàn)，但是具體說(shuō)不準(zhǔn)。我們以后的一些做法也會(huì)根據(jù)政策作出調(diào)整。