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　　“金九銀十”期間，市場購買熱情再次高漲，但限購、限貸政策的持續影響，使得“房票”顯得格外珍貴。專家建議要改變之前的梯度消費觀念，并合理使用“房票”(購房資格)，當然，也要避免為“房票”而鋌而走險。

　　文/本刊記者甄愛軍

　　購房熱情高漲

　　張先生決定在最近兩個月內搞定房子。

　　在上海打拼了近十年時間的張先生，已經完成了原始財富積累，積攢了將近100多萬元。“用這筆錢，可以在外環線附近購買一套80平方米的兩房了。”他這樣盤算著。張先生這段時間正在看房，只要碰到合適的，就會出手。

　　其實，類似于張先生這樣的購房者大有人在。“金九”來臨，購房熱情再次高漲，直接體現在成交連續放量。德佑地產數據表明，9月份第二周，上海商品住宅成交量達到28.56萬平方米，創下7月以來的最高點。另有統計數據表明，截至9月15日，上海市商品住宅成交面積達到了58.4萬平方米。業內人士估計，照此勢頭發展下去，今年“金九”最終成交量很有可能達到120萬平方米以上的高位水平，與去年金九的成交量相仿。

　　此外，包括北京、廣州、深圳等在內的一線城市近期成交狀況也出現明顯改善跡象。據中國指數研究中心提供的數據顯示，進入9月以來，北京商品住宅成交變得活躍起來，周成交量在第37周(9月9日至15日，以下同)突破35萬平方米；廣州商品住宅在今年第37周成交量達到17.35萬平方米，與前一周持平，但相對8月最后一周，增幅高達6成；深圳第37周商品住宅成交量分別為10.14萬平方米，環比增幅高達5成。此外，包括成都、重慶、長沙、武漢、南京等在內的國內重點城市，成交量也有不同程度的上升。

　　“房票”依然緊缺

　　而與購房熱銷高漲不相適應的是，由于限購政策并未真正放松，因此“房票”的緊缺程度絲毫沒緩解。

　　所謂“房票”，即購房資格的形象說法。目前絕大多數中心城市和部分三、四線仍在實行限購政策，規定本地戶口家庭，只要名下有兩套住宅，就沒有購房資格，更沒有貸款資格。而外地戶口，必須有社保或納稅證明并且滿一年，才能在當地限買一套。限購規定，使得很多具備購房實力的人，因為手中擁有房產套數超過兩套而失去購房資格。

　　雖然近期陸續有部分三、四線城市開始放松限購政策，但大面積放松的可能性極小。近期浙江舟山傳出消息稱放松限購政策，2013年以前無論買過多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后沒買過房的,都可以再買一套。此外，今年8月，溫州放寬限購政策，允許購買“二套房”。

　　但業內人士分析指出，這并不能認為是限購政策放松的前兆。德佑地產研究部總監陸騎麟表示，上述地區適度放松限購，最主要還是因為當地樓市低迷，已經直接影響到地區經濟，因此需要通過政策調整來刺激樓市達到穩定經濟的作用。但他進一步指出，在整體樓市調控下政策脫離限購而放松的可能性也相對較小。

　　而就在不斷有城市傳出放松限購措施的時候，住建部適時站出來表示，督察組下月將抵地方急查限購、限貸執行情況，以防房價快速上漲。“這可以看作是政府發出警示，千萬別對松動限購政策心存指望。”陸騎麟說。

　　一步到位可考慮

　　“房票”緊張，這給購房者提出了一個新的命題，即如何用好“房票”？

　　按照此前市場流行的觀點，雖然購房是大宗消費，但并不能因為購房而使得自己的生活品質受到影響，因此專業人士建議采用梯度消費的方式，即首次置業的時候可以先購置小面積的住宅過渡，等到日后家庭添丁之后再換購一套面積稍大一些的住宅；等到財富積累到一定程度之后再考慮舒適性需求，甚至追求更高層次的居住享受。因此我們這一輩子可能會面臨三次或以上的購房機會。而從過去的經驗來看，這確實不失為一種行之有效的住房消費方式。

　　但限購、限貸政策的實施，使得這種辦法失去了價值。限購導致本地居民只有兩次購房機會，而非本地居民只有一次購房機會。而限貸也加大了購房成本和難度，比如上浮二套房貸利率1.1倍，首付比例不低于6成，停止三套房貸款等。

　　要用好“房票”，專家建議購房者盡可能考慮一步到位。如果按照之前的住宅消費思路，購房者可能會兼顧各種需求，如汽車、旅游等，因此在住宅預算方面投入不會很多。但在限購、限貸背景下，“房票”有限，多次購房成本上升，所以可以投入更多資金用于購房，以避免在短時間內再次換房的情形。

　　還有就是在有限預算的情況下，盡可能購買可改造的住宅。比如有的開發商在房型設計上多花了一些心思，包括陽臺等空間能夠充分利用起來，因此雖然買的是兩房，必要時可改造為三房。也就是說，花兩房的錢，買三房的使用價值，這也是一種合理使用“房票”的方式。

　　鋌而走險不可取

　　專家提醒說，通過非常規手段獲得“房票”的做法不可取。

　　據了解，目前比較常見的做法主要有三種：第一種是“假離婚”；第二種是用子女的名義去買；第三種則是用別人的名義去買。

　　“假離婚”這種案例最為常見，一方在獲得“自由身”之后，只要符合限購政策的相關規定，便可以購買房產。但值得注意的是這種方式往往會對夫妻雙方帶來一定的影響，近期就不斷爆出弄假成真的新聞。

　　利用子女名義購房，曾一度被認為是最佳規避方式。此舉不僅可以避開限購，而且還可以享受首次購房的優惠貸款政策，比如享受優惠貸款利率，降低購房成本。另外，首次購房在稅費開支方面也有所區別，如購普通住房需繳納購房款1%~1.5%的契稅，而第二次購房契稅稅率為3%。但不可否認的是，這種辦法的缺陷也是非常明顯的，因為這相當于占用了子女的“房票”，未來子女購房，則會面臨限購尷尬。

　　還有就是利用朋友甚至陌生人的名義買房。這種辦法是兩人私底下協商好，房產歸出資者所有，這種看似比較靠譜的做法，其實隱藏著巨大的風險。上海聯業律師事務所主任律師王展表示，兩人之間的協議，對兩人之間有效。但這并非意味著出資人對房產真正擁有處置權，而一旦產權登記人背著出資人將房產進行轉讓、抵押等，出資人將面臨蛋打雞飛的情形。此外，這種方式還會為未來轉讓帶來麻煩，因為一旦與產權登記人失去聯系，物業轉讓將變得困難重重。